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Vous souhaitez mettre votre maison en vente et vous vous demandez si le diagnostic assainissement, également appelé « état de l’installation d’assa...

Diagnostic assainissement : tout savoir en cas de vente immobilière

Questions juridiques

I.Assainissement Non-Collectif : oui, le diagnostic est obligatoire !

Quelle est la législation en vigueur ?

La législation a évolué, d’abord par la loi du 30 décembre 2006 relative à l’eau et aux milieux aquatiques qui prévoit un contrôle en cas de vente, ensuite par la loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 qui le rend obligatoire. Cela s’est traduit par la rédaction de plusieurs articles dans le Code de la santé publique, et dans le Code général des collectivités territoriales. Article L 2224-8 du Code général des collectivités territoriales :

« I. – Les communes sont compétentes en matière d’assainissement des eaux usées. Dans ce cadre, elles établissent un schéma d’assainissement collectif comprenant, avant la fin de l’année 2013, un descriptif détaillé des ouvrages de collecte et de transport des eaux usées. Ce descriptif est mis à jour selon une périodicité fixée par décret afin de prendre en compte les travaux réalisés sur ces ouvrages.

II. – Les communes assurent le contrôle des raccordements au réseau public de collecte, la collecte, le transport et l’épuration des eaux usées, ainsi que l’élimination des boues produites [,,,]

III. – Pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, la commune assure le contrôle des installations d’assainissement non collectif ».

Analyse et conclusion

Cet article donne la compétence aux communes en ce domaine. Et seul le législateur le peut, ce qui relève de la propriété est de sa seule compétence (donc pas de la commune). Ensuite le Code de la santé publique précise plusieurs choses. Article L 1331-11-1 : « Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation ». L’article L 1331-11 du même Code prévoit que les agents ont accès, pour réaliser ce diagnostic, et sous certaines conditions, aux propriétés privées.

En conséquence de tout cela, le diagnostic sur l’assainissement non-collectif est incontestablement obligatoire.

Le diagnostic est obligatoire pour les assainissements non collectifs Seul le propriétaire-vendeur d’une maison individuelle raccordée à un système d’assainissement non collectif doit satisfaire à cette obligation. En effet, le vendeur doit fournir dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, l’acte authentique de vente, l’état des installations d’assainissement non collectif.

Bon à savoir La durée de validité du document est de trois ans. Si aucun contrôle n’a lieu ou que le délai de validité est dépassé, le propriétaire-vendeur doit contacter le service public d’assainissement non collectif (SPANC) pour réaliser un contrôle de l’assainissement non collectif et disposer du document exigible.

Pas de certificat... impossible de vendre votre maison !

Attention, la vente n’est, en principe, pas envisageable sans la production de ce document. L’acquéreur doit pouvoir disposer, avant d’acquérir le bien voire même avant la signature de la promesse de vente, du rapport de visite du SPANC précisant l’état de l’installation d’assainissement.

L’objectif étant d’informer l’acquéreur des travaux à engager au cas où le vendeur ne les aurait pas réalisés avant la vente. Si le rapport de visite du SPANC joint à l’acte de vente conclut à la non-conformité du système d’assainissement, des travaux doivent être réalisés dans l’année qui suit la vente. L’acquéreur, en tant que nouveau propriétaire du bien, contacte le SPANC et lui soumet un projet de réhabilitation de son installation.

Bon à savoir Il est indispensable de faire réaliser, en cas d’installation non conforme, des devis de mise en conformité aux acquéreurs potentiels. Ces devis leurs permettront de faire une proposition d’achat en prenant en compte ces travaux obligatoires.

II.Assainissement Collectif : non, il n’est pas obligatoire mais…

Une base juridique assez floue

Pour l’assainissement collectif, la clarté n’est plus de mise. S’il n’existe aucun texte qui prévoit l’instauration d’un tel contrôle, il existe bien des arrêtés municipaux rendant ce diagnostic obligatoire.

Des arrêtés municipaux en guise de base légale

Sur quoi ces arrêtés se fondent ils ?

Tout d’abord il faut le dire, sur l’audace des communes. Mais cette attitude semble obtenir la bienveillance du gouvernement comme en atteste cette réponse ministérielle de 2015 : « L’article 46 de la loi sur l’eau et les milieux aquatiques, codifié à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, est uniquement applicable aux immeubles raccordés à une installation d’assainissement non collectif. Une telle disposition n’existe pas concernant l’assainissement collectif mais l’article L. 1331-4 du code de la santé publique prévoit le contrôle par la commune de la qualité des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement […] Ce contrôle peut donc être effectué à tout moment par la commune, notamment à l’occasion d’une vente. Les arrêtés municipaux visés n’outrepassent donc pas la compétence réglementaire du maire, car ils sont pris sur le fondement d’un texte législatif, l’article L. 1331-4 précité. Par ailleurs, les compétences attribuées aux communes en matière d’assainissement collectif (notamment aux articles L. 2224-8 II et L. 2224-10 1° du code général des collectivités territoriales) comportent d’importantes responsabilités qui justifient le contrôle effectué par les services de la commune ». La base légale est faible mais les communes prennent quand même des arrêtés rendant ce contrôle obligatoire, soit par une délibération précise (cas fréquent), soit en se fondant sur l’article L 2224-12 du Code général des collectivités territoriales. Celui-ci prévoit que les communes doivent établir un « règlement de service » qui définit « les prestations assurées par le service ainsi que les obligations respectives de l’exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires ».

Les communes utilisent ce règlement pour rendre le contrôle obligatoire.

Pourquoi les communes instaurent ce contrôle ?

Plusieurs pistes sont possibles. Comme le mentionnait la réponse ministérielle, l’assainissement est une compétence communale qui implique des responsabilités, pour éviter des ennuis juridiques les communes se protègent en instaurant ce contrôle. Mais surtout il faut savoir que le diagnostic de l’assainissement n’est pas un pouvoir de police du maire, mais une compétence détenue par la commune. Ce qui veut dire que par sa nature, ce contrôle ne rentre pas dans la catégorie des actes d’opérations de police (administrative) mais bien dans celles des prestations de services.

Quel est le cadre juridique ?

La cadre juridique posé, sans donner de réponse définitive, éclaire sur les motivations. La base sur laquelle est construite la délibération est trop faible (le manque de valeur juridique d’une réponse ministérielle) et quelques fois trop ambiguë (le chemin des ânes suivi pour imposer cette délibération par le règlement). Les arguments juridiques sont faibles, et les communes préfèrent agir comme s’il était obligatoire.

Peut-on s’exonérer du diagnostic assainissement ?

Pour le contrôle de l’assainissement non-collectif, non. Pour le collectif oui.

Mais la question qui succède juste après est : à quel prix ? Il faut rappeler qu’il n’existe pas de réelle base juridique, donc évidemment pas de sanctions prévues. Encore faut-il savoir résister à la pression. Pour le vendeur à celle du notaire, ce dernier pourrait « imposer » ce contrôle à son client. Pour le notaire à celle du risque de voir engager sa responsabilité. Comment ? Si la vente se fait et que le notaire estime que le diagnostic n’est pas à faire, malgré l’arrêté en ce sens pris par la commune, car le propriétaire paie la redevance sur l’assainissement avec sa facture d’eau (ce qui laisse penser au premier abord qu’il est bel et bien raccordé). Mais qu’en réalité, l’immeuble ne l’est que partiellement (certains sanitaires peuvent ne pas l’être : douches, WC, etc.) alors l’acquéreur pourra engager la responsabilité du vendeur (et celui-ci pourra se retourner contre le notaire) pour ce qui s’apparente à un vice caché. Reste l’hypothèse mais qui nous importe peu ici, d’un particulier qui remettrait en cause devant la justice administrative le bien-fondé de ces délibérations.